2020，，这是一个一定成为投资行业分水岭的年份。。。。重新冠疫情到沙特俄罗斯的石油价钱战，，从美国的“反种族歧视游行”到已经一连一年多的中美商业战，，“危�；蔽抟梢丫晌四拷竦囊Υ�。。。。
反观海内，，在“内循环”扩内需的大政目的之下，，“房住不炒”的政策目的依然没有松动迹象，，整个地产行业加速去金融化，，银行信托等融资渠道遭遇羁系严卡，，市场对房地产的热情一连降低。。。。
“顺周期配景下，，市场容量和价钱都在往上走，，许多地产基金就算只做到50分，，也能踩上行业从2万亿增添到16万亿的风口，，实现高速增添。。。。但若是逆周期来了，，你还只有50分，，那很可能就要从岑岭往下跌。。。。”
以2019年为界，，往前推十年是顺周期，，往后十年可能是逆周期，，这是pg电子游戏官网韩亚资管董事长袁怀中对未来形势的预判。。。。
“已往你排在前50%，，你就可抵达预期增添；；但未来你只有成为前5%，，才有可能获得和之前一样的增添。。。。许多机构都不知道自己是怎么赚钱的，，以是未来他也不知道自己会怎么赔钱，，有句话叫‘凭运气赚来的钱，，会凭实力赔掉’，，这句话在未来一定会应验。。。。”
01
做恒久价值的投资者
顺周期的焦点是主体导向，，投资机构相互竞争的焦点价值是融资能力，，而逆周期的焦点是资产导向，，各人争取的更多则是优质资产的创立能力。。。。早些时间中国的地产行业都是强调快周转，，但在未来的存量市场下，，更多的则是需要“慢下来”。。。。
因此真正的能手，，通常都是恒久主义者。。。。
“行业的快慢和企业的快慢是两个逻辑”，，在袁怀中看来，，行业的快慢决议行业的平均增幅——在行业快速生长的阶段，，绝大部分谋划主体都能有较好的业绩，，但行业增速下降之后，，大部分谋划主体的业绩变差，，只有用率高的主体才有好的业绩；；在强者越强的马太效应加持之下，，那些最优异的谋划主体将迎来更好的生长时机。。。。
“好比家电行业，，在12年前见顶，，但格力在行业见顶之后一连增添了12年，，并大幅提升了自己的市场占有率；；再好比水泥行业，，在10年前见顶，，但海螺水泥在这之后一连增添了10年，，市场占有率也一连提升”。。。。
袁怀中以为，，未来地产行业也将是市场占有率一连集中的历程，，其中有大宗的吞并收购的时机；；“在不动产行业，，尚有许多细分领域，，如物流地产、文旅地产未来尚有很大增添空间。。。。”
承继这样的恒久主义理念，，pg电子游戏官网韩亚资管在2019年完成了公司首支QFLP基金投资，，投资标的位于北京市海淀区焦点商圈内的写字楼资产，，总修建面积约为5.8万平方米，，预计投资总规模约20亿元人民币。。。。
“这个项目位于北三环周围，，区位上很优质，，按说拿到银行的开发贷是较量容易的，，但项目方最终照旧选择与pg电子游戏官网韩亚资管相助，，首先照旧出于对我们专业性的认可，，双方团队前期充分磨合，，相互都很是信任和相识；；别的pg电子游戏官网外资配景也是项目方较量看重的，，关于项目的的的资产质量和声誉提升都有起劲作用。。。。”
相比与资产端告竣相助的“轻松”，，真正难点在于怎样快速响应外方LP的种种需求。。。。由于中韩两国在文化和制度方面的差别，，pg电子游戏官网韩亚资管团队在相同方面着实下了很大功夫，，从早期跟进资产、全心打磨投资模式，，到约请第三方尽调、与韩方多次对接，，包括为推动项目顺遂举行，，在可遭受规模之内做出一定妥协。。。。
“外资的特点是十分重视专业机构的意见，，因此在相同历程中，，我们请了很是多的专业第三方机构，，好比财务尽调、执法尽调、税务妄想都请了着名的机构，，甚至还委托专业的咨询公司制作了关于北京写字楼市场的调研报告，，或许加起来有六七个计划。。。。由于涉及到资金收支境，，外方会担心资金能不可顺遂的进来，，未来能不可顺遂的出去，，我们就会出具一个专项的状师意见，，告诉他这个结构要怎么搭，，着实外方会一直地有一些新的想法，，我们要做的就是一直的通过科学专业的第三方意见去作废他们的记挂，，最终在四个月内就将项目乐成落地，，向外方展示了我们团队的专业性与协同性，，也为他们带来了恒久价值”。。。。
02
比利润更主要的是现金流
投资要害在于危害与收益的权衡，，而关于危害的评估和把控，，也正是pg电子游戏官网韩亚资管差别于海内其他资管机构的差别所在。。。。
在袁怀中看来，，投资最主要的不是利润，，而是现金流。。。。
“我们会从本源去看待投资，，先有退出才华谈投资，，以是投资必需要瞄准未来有流动性的资产。。。。陪同久远流动性资产的价值增值历程，，投资人才有可能实现回报，，若是投进去的工具没有流动性，，那就永远不可能退出。。。。”
例如低能级都会的物业，，随着区域都会化的历程和生齿集中度的提升，，低能级地区的土地会越来越不值钱，，袁怀中以为，，这种投资纵然回报再高，，投资人也不应去碰。。。。“这样的资产未来是没有流动性的，，想转也转不出去，，一旦经济爆发一些状态，，租金水平下滑，，你着实没有什么救援手段可以挽回损失。。。。”
反之那些现金回报和资产流动性很是好，，可是银行信托很难进入的项目，，反而是极为优质的投资标的。。。。“中国有许多项目着实不是基于危害自己定价，，而是基于生意结构的重大性举行定价，，甚至统一个客户，，同样危害条件，，由于差别的机构来投，，收益上的差别就会很是大，，对pg电子游戏官网韩亚资管来讲，，这正是我们要寻找的特殊时机”。。。。
“pg电子游戏官网投资气概是实质重于形式，，很是强调把控实质性危害”，，袁怀中坦言，，“pg电子游戏官网韩亚资管对危害的控制，，比许多金融机构要严苛”。。。。
投前详细考察，，投后严酷治理，，这是pg电子游戏官网韩亚资管的特有气概，，公司的投后团队会对项目举行资金的关闭治理，，要求生意敌手按期提供报告及资金妄想，，并据此盘算未来一段时间的现金流。。。。
“若是没有通过pg电子游戏官网韩亚资管的投后审核，，项目资金一笔都出不去”，，袁怀中坦言，，“但这着实是非�？？？Ｄチ穚g电子游戏官网团队，，由于若是审核太严，，将会影响项目的效率和进度；；但管控太松，，又会增添项目危害。。。。”
而在同生意敌手举行严与松的博弈之中，，体现的正是pg电子游戏官网韩亚资管团队的专业判断力和危害管控力。。。。
03
瞄准另类投资的时代时机
从最早的地产基金起步，，经由四年多的生长，，今天的pg电子游戏官网韩亚资管已经生长为涵盖股权投资、夹层和信用以及不动产投资三个板块，，治理规�？？？？壳暗淖酆闲粤砝嗤蹲势教�。。。。
谈及pg电子游戏官网韩亚资管夹层投资的焦点战略，，袁怀中归结为四个方面：多元化的投资战略、恒久的履历积累、优质的客户和生态圈，，以及一连立异的能力。。。。
“pg电子游戏官网夹层基金IRR约17%左右，，这个回报在业内照旧较量高的；；危害控制方面，，现在到期项目都已经顺遂退出。。。。”
今天中国的GDP与美国差别已经逐步缩小，，可是另类资产治理的总量与美国相比尚有很大差别，，对标外洋市场，，黑石、凯雷、阿波罗、KKR等大型私募治理公司的产品结构中，，夹层及信用产品占比抵达25%-50%，，中国尚缺乏10%。。。。
从这个角度来看，，海内的夹层投资者们尚有很长的路要走，，“与辽阔市场空间相比，，各人着实都是刚刚出发，，相互的差别不大”，，对此袁怀中体现，，“未来更多的照旧相互学习，，一起把盘子做大。。。。”
而在古板的住宅和商业地产之后，，工业地产已经成为当下地产基金投资的重点偏向，，对此，，pg电子游戏官网韩亚资管不动产投资主要集中在物流地产和文旅地产两个方面。。。。“一旦介入到工业或者工业+地产，，谋划难度就会成倍增添。。。。商业模式的特征，，谋划的不确定性会让投资回报的历程爆发很大转变。。。。”
针对工业地产投资具有的限期长、难度大等问题，，袁怀中以为首先要选择特殊优质的相助同伴。。。。作甚“优质”？？？？就是那些“规模纷歧定大，，但在细分领域内排名与运营能力领先”的头部机构。。。。
2020年8月，，pg电子游戏官网韩亚资管与华熙集团配合设立提倡文化体育工业基金，，首支基金规模100亿元，，借助华熙集团在文体工业领域的品牌影响力和运营治理优势，，pg电子游戏官网韩亚资管进一步强化了自己的“金融+工业”投资模式，，以更周全结构在海内焦点都会开拓优质项目。。。。
袁怀中坚信，，企业是一个生态系统，，股东、团队、客户等都不可或缺，，只思量某一方面的利益而忽视其他方面的利益都很难实现可一连生长，，因此，，“多赢、增量价值分享是激励相容的唯一步伐。。。。”
04
站在未来看当下
股权投资聚焦科技立异、大康健战略
随着全球第四次工业转移浪潮，，中国的工业链重心也逐渐由低端加工向高端研发与制造业转移，，在新冠肺炎疫情和中美商业摩擦的催化之下，，这种转移正在被加速。。。。
国家直接融资利好政策的接连出台、特殊是注册制的实验，，让一度悄然的PE投资领域又重新喧嚣起来，，特殊是在pg电子游戏官网韩亚资管聚焦的信息手艺和医疗领域。。。。只管刚刚收获了两家科创板IPO，，取得了可观的投资回报，，但袁怀中对目今火爆的行情却有着苏醒的熟悉。。。。
“首先来说，，我以为现在科技公司的估值可能保存一些泡沫，，但这些泡沫某种意义上来说是‘好泡沫’，，就像啤酒上漂着的泡沫。。。。”
在袁怀中看来，，和上一轮创业板的估值泡沫差别，，现阶段的泡沫可以明确为是国家工业结构调解的须要本钱。。。。没有高回报的诱惑，，就没法把优异的人才吸引到国家和社会需要的科技领域；；别的，，泡沫也是相对的看法，，事实上寻找、或者说创立出估值相对合理的资产也是投资机构的焦点能力，，某种意义上我们也正在享受着泡沫。。。。
“现在每个项目在上投审会的时间，，论证的一个焦点问题就是，，为什么这个项目我们以为可以获得逾越市场平均水平的回报？？？？在基本面的判断上面，，我们以为优异投资机构的做法着实是一样的，，都是会遵照经典的自上而下和自下而上统一的评判标准；；但在生意面层面，，我以为pg电子游戏官网韩亚资管是有自己的奇异优势的，，pg电子游戏官网韩亚资管的焦点投资团队都有很强的资源市场和投行配景，，无论是在生意前端的生意时机挖掘，，照旧在生意后端的价值增值效劳方面，，都有着自己一套很是成熟的要领论，，也很是受到客户的认可。。。。”
而关于投资这门“生意”，，袁怀中也有着自己的投资哲学，，“投资中唯一稳固的是转变，，随着情形的转变坚持一连迭代和转变，，在迭代和转变的同时坚守自己的投资内核和投资底线就是pg电子游戏官网投资哲学”，，袁怀中体现，，比投资底线更主要的，，是守住自己心田的底线，，“与其说哪些我们不投，，倒不如说哪些我们投，，在投资领域选择上pg电子游戏官网战略是先愉快的做减法，，再审慎的做加法。。。。事实社会的经济体量太大了，，我们把自己看得懂的、已经逐步构建起门槛的领域做好，，我们以为已经很好了。。。。”
坚持审慎和榨取，，守住自己的能力圈，，明确自己的能力界线，，或许比能力自己越发主要。。。。
正如芒格所说，，你不配拥有一个看法，，除非你能够比别人更好地批驳它。。。。投资之残酷性或许就在于，，一旦你走出自己的界线，，在圈外接纳行动，，市场也许就能马上发明你的弱点，，进而对你举行处分。。。。
这或许也呼应了pg电子游戏官网韩亚资管自己的企业文化——有情怀、有温度之外，，更有界线。。。。
